Ley de vivienda
Así afectará el IRAV, el nuevo índice, al mercado del alquiler en 2025
Un nuevo índice regula las subidas de rentas con límites para evitar incrementos descontrolados.
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El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha implementado el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), una medida incluida en la Ley de Vivienda. Este índice sustituye al IPC como principal referencia para regular las subidas de los alquileres, aplicándose a contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023. El objetivo es frenar incrementos desproporcionados y estabilizar el mercado del alquiler, marcando un antes y un después en el sector inmobiliario español.
En noviembre, el IRAV se estableció en un 2,2%, indicando el límite máximo permitido para las actualizaciones de renta en enero de 2025. Este cambio beneficia especialmente a los inquilinos, quienes encontrarán mayor protección frente a grandes subidas, mientras que los propietarios tendrán que adaptarse a nuevas reglas que moderan los aumentos.
¿Cómo funciona el IRAV?
El IRAV no se aplica de manera automática a todos los contratos de alquiler sino que, los contratos firmados antes de mayo de 2023 seguirán utilizando el IPCo el Índice de Garantía de Competitividad, dependiendo de lo establecido en cada caso. Sin embargo, para los nuevos contratos o aquellos modificados después de esa fecha, el IRAV es la referencia por defecto, salvo que se acuerde explícitamente otro índice.
El cálculo del IRAV se basa en un sistema diseñado para prevenir fluctuaciones extremas. Se toman en cuenta variables como las tasas de variación anual del IPC y del IPC subyacente, moderadas con parámetros específicos que reflejan las condiciones del mercado y los objetivos de inflación del Banco Central Europeo. Por ejemplo, un contrato firmado en enero de 2024 con una renta de 900 euros podría incrementarse un máximo de 19,8 euros tras la revisión de enero de 2025. Esta subida controlada es una de las principales herramientas del IRAV para mantener el equilibrio en el mercado.
Impacto en inquilinos y propietarios
El IRAV busca aportar estabilidad económica a los inquilinos, protegiéndolos de subidas desmedidas en un contexto de alta inflación. Sin embargo, este nuevo índice también introduce desafíos para los propietarios, especialmente en áreas con alta demanda. La limitación en los incrementos podría percibirse como una barrera para ajustar los precios a las condiciones del mercado, reduciendo la rentabilidad en ciertas zonas.
Además, la falta de previsibilidad a corto plazo en los valores del IRAV podría generar incertidumbre entre propietarios e inquilinos. Dado que el índice se publica mensualmente, ambas partes deben estar pendientes de las actualizaciones del INE para planificar sus decisiones económicas.
La implementación del IRAV marca un paso importante hacia la regulación del mercado de alquiler en España, pues plantea retos para los propietarios y tiene como principal objetivo garantizar un sistema más justo y equilibrado, donde los inquilinos tengan mayor protección frente a la inflación y los aumentos excesivos de las rentas.
A largo plazo, el Gobierno espera que esta medida fomente un entorno inmobiliario más sostenible, accesible y transparente. El IRAV busca construir un mercado que beneficie tanto a inquilinos como a propietarios, promoviendo la estabilidad en uno de los sectores más críticos de la economía.
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